发挥：成人快播电影

1.除相等标注，数据均戒指2022年底。

2.本文仅代表笔者不雅点，与地方机构无关，仅行为学习转头记载。

一、凯德集团概览

亚洲最大的多元化不动产集团之一：凯德集团总部位于新加坡，业务聚焦不动产投资经管和开发开垦，投资组合广泛人人40多个国度的260多个城市。戒指2022年底，财富经管界限达1320亿新元，其中基金经管界限880亿，主要通过旗下6支上市REITs和超30只私募基金握有，财富类型袒护住宅、营业零卖、办公类、工业和物流、旅宿和公寓等。

图1：资管界限及基金经管界限（亿新元）

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图2：凯德集团发展经由

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分拆轻财富投资经管平台孤立上市：2021年9月，凯德集团完成业务重组，地产开发平台和重财富业务特有化，行为孵化平台继续肃穆开发和培植名目；投资经管平台与旅宿业务整合为凯德投资，完毕单独上市。新的上市平台侧重运营经管和投资经管，定位轻财富、本钱高效。

图3：凯德分拆前后股权架构变化

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分拆上市后，凯德投资成为亚洲最大的不动产投资经管公司，也成为人人第三大往来所上市的不动产投资经管东谈主，仅次于加拿大博枫和好意思国黑石。

图4：外洋头部资管机构经管界限名次

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保留“一个凯德”生态系统：凯德投资（CLI）行为轻财富战术平台，简略从财富端、资源端、协同效应等方面充分受益于“一个凯德”集团生态。同期，凯德投资简略锁定凯德地产（CLD）潜在名目资源，并通过本钱轮回握续注入基金，扩大基金经管界限。

图5：“一个凯德”生态体系

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二级阛阓估值视角：二级阛阓对不动产资管商/投资经管东谈主、传统开发商的订价具备权贵各异，轻财富的投资经管/财富经管东谈主较传统开发商领有权贵估值上风，包括倍数PE和溢价P/NAV。隧谈的投资经管公司领有相对踏实的频频性收入和可展望的成本支拨；本钱密集型的开发业务收入不踏实、存在较长的投资周期、政策调控下利润空间被压缩、债务背负重。

图6：不同类型地产公司P/NAV及PE估值对比

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本钱阛阓对凯德分拆轻财富平台孤立上市反响积极：分拆公告深入本日，凯德置地（退市前）上升13%，至退市（约半年）累计上升超20%。孤立上市后，凯德投资前3个往来日累计上升约15%，半年累计上升超27%。

图7：凯德分拆前后本钱阛阓股价走势

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二、凯德投资资管业务模式分析

两大主要业务分类：行为投资经管平台，凯德投资业务主要分为用度有关业务(FRB)和不动产投资经管业务(REIB)两大类，2022年营收占比分别约30%、70%。

图8：凯德投资两大主要业务分类

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三大协同增长驱能源：基金经管、旅宿经管和本钱轮回为凯德投资可握续发展的三个伏击驱能源，共同股东凯德基金经管界限（FUM）和用度有关收益（FRE）握续增长。

图9：凯德投资三大增长驱能源

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1、基金经管业务

基金经管费占用度业务收入比例超四成

凯德投资用度有关业务收入包括基金经管、旅宿经管和物业经管三部分，其中基金经管为凯德用度有关业务的伏击驱能源，亦然凯德轻财富资管战术的伏击标的。2022年，凯德投资用度业务收入蓄意9.84亿新元，其中基金经管费4.29亿（包括上市REITs经管费2.85亿、私募基金经管费1.44亿），占比达44%，较2020年占比进步5个百分点。

图10：用度业务营收情况（亿新元）

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基金经管界限2022年达880亿新元，24年谋略千亿

基金经管业务包括上市REITs和私募基金经管。戒指2022年底，凯德投资基金经管界限蓄意880亿新元，保握增长趋势。其中上市REITs基金经管界限600亿新元，占比68%；私募基金经管界限280亿新元，占比32%。证实年报，凯德发展谋略为2024年基金经管总界限达1000亿新元。

图11：基金经管界限FUM（亿新元）

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图12：2022年FUM地区散播（亿新元）

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图13：FUM按性质别离（亿新元）

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基金经管费中REITs握续性收入占比约90%

基金经管费包括握续性收入和事件初始用度，前者简略为经管东谈主带来永久踏实的收益着手，可展望性强，后者受基金确立/收购/处罚等事件波动相对较大。凯德投资2022年2.85亿的REITs经管费中握续性收入孝顺达2.5亿，占比高达88%，昔日3年握续进步，使得上市REITs经管费成为凯德投资踏实、可握续的用度收入着手。

图14：基金经管费按性质拆分（亿新元）

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图15：REITs基金经管费按性质拆分占比

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图16：私募基金经管费按性质拆分占比

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上市REITs界限蓄意约600亿，市值330亿

戒指2022年底，凯德投资旗下共经管6只上市REITs，REITs经管界限593亿新元，总市值330亿新元，占新加坡REITs阛阓总市值比例约1/3，龙头效应权贵。凯德在6只REITs中握股比例介于18-39%，握股总市值约74亿新元。

图17：凯德旗下6只上市REITs情况

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凯德在REITs居品中同期担任REITs经管东谈主及财富经管东谈主

因政策轨制的不同，新加坡REITs不错由发起方告成行为REITs经管东谈主，因此有关发起方简略同期担任REITs居品经管东谈主及底层财富运营经管东谈主。以凯德旗下REITs为例，除托管费一般由银行收取外，凯德有关方不错收取的REITs有关用度包括REITs基本经管费、激发用度、财富收购及财富处罚用度、底层物业运营经管用度、租出经管费/佣金等，收入着手丰富，与REITs变成深度绑定。

图18：凯德旗下REITs有关用度取费圭臬

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私募基金超30支，总界限约280亿新币

戒指2022年底，除上市REITs外，凯德在管33只私募基金，总界限283亿新元，凯德有关方握股约51亿。投资者以永久职权确立型机构为主，主权基金和待业金占比高，蓄意约75%。

图19：凯德旗下私募基金概况

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图20：凯德旗下私募基金投资者类型散播

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凯德充分受益于“私募+REITs”资管全链条

通过“私募基金+REITs”买通资管链条，成为凯德轻财富延迟转型和资管业务发展的谬误。世俗凯德以私募基金容貌（即Pre-REITs）在开发期介入，行为名目开发和孵化培植平台并提供资金着手，名目踏实运营后出售至上市REITs完毕退出和升值收益，完毕本钱轮回。

图21：凯德资管运作模式

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2、旅宿经管业务

雅诗阁为凯德投资旗下肃穆旅宿业务的全资子公司，业务模式主要包括旅宿经管（用度有关）和旅宿投资经管两部分。同期，雅诗阁通过发展雅诗阁上市REIT及两支旅宿私募基金（雅诗阁就业公寓人人基金、学生公寓开发基金），扩大经管费收入，并提供退出渠谈。

图22：凯德旅宿业务运作模式

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旅宿经管界限超16万，业务增长马上

戒指2023H1，雅诗阁在管房间单位数目达16.2万，较21年大幅增长2.9万，提前完成23年底16万间的阶段性谋略。2022年，雅诗阁完毕旅宿经管费2.58亿新元，同比增长36%。证实23年最新率领，雅诗阁规划在畴昔5年客房单位年净增长率达8-10%，28年旅宿经管费谋略超5亿新元。

图23：凯德旅宿业务经管界限（万间）

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图24：凯德旅宿业务经管费收入（亿新元）

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旅宿经管业务轻财富占比约80%

雅诗阁业务广泛亚太、欧洲、中东、非洲和好意思国等40多个国度，旗低品牌包括雅诗阁、馨乐庭、lyf、奥克伍德、盛捷等，财富类型包括就业就业式公寓、旅店、长租、学生公寓等。戒指2023H1，雅诗阁在管财富中托付经管和特准筹办占比达81%，较22年同期进一步进步。

图25：凯德旅宿财富赢得模式

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图26：凯德旅宿财富类型散播（万间）

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图27：凯德旅宿财富地区散播（万间）

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3、不动产投资经管业务

资管界限超1300亿，90%聚焦亚洲

2022年凯德投资的财富经管界限达1320亿新元，基金经管界限880亿新元，90%聚焦亚洲地区。财富类型主要包括零卖、新经济、办公、旅宿和详细类，散播较平衡，其中旅宿、新经济和详细类财富占比相对较高。

图28：凯德在管财富散播

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每年30亿表内财富剥离谋略

凯德投资每年通过一定的财富剥离、新增投资，对表内、上市REITs和私募基金的物业组合进行更新。面前设定每年30亿新元的剥离谋略，2022年完毕剥离31亿、新增投资77亿。财富处罚方面，约80-90%的退出财富通过置入凯德旗下REITs和私募基金完毕剥离，将表内财富漂浮为基金经管界限，进行体内本钱轮回，后续行为经管东谈主收取基金经管费和财富经管费。新增投资方面，上市REITs和私募基金投资为主要样式，表内直投占比仅约10-15%。

图29：财富处罚及新增投资概况（亿新元）

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图30：凯德财富处罚结构

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图31：凯德新增投资结构

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旅宿及新增投资初始高增长

2022年，凯德投资不动产投资经管业务（REIB）完毕收入21.1亿新元，同比增长40%，延续疫情后的增长趋势，主要因旅宿业务收复以及新增投资。2022年REIB业求完毕EBITDA15.2亿新元，其中筹办性EBITDA10.5亿，主要来自REITs、私募基金及表内投资，基本保握踏实；非筹办性EBITDA 4.7亿，包括处罚损益、重估增减值，波动较大，主要因财富轮回/剥离较21年大幅减少。

图32：不动产投资业务营收（亿新元）

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